조닝이 무엇인지, 그리고 왜 중요한가

용도지역(조닝)은 토지를 주거, 상업, 산업, 복합용도처럼 서로 다른 용도 유형으로 나누는 지역 단위 규칙의 집합입니다. 이 규정은 주택을 지을 수 있는지, 두 번째 유닛을 추가할 수 있는지, 가게를 열 수 있는지, 또는 기존 건물을 확장할 수 있는지 등에 영향을 줄 수 있습니다.

이 규칙은 도시, 카운티, 기타 관할 기관이 만듭니다. 즉, 조닝은 같은 주(州) 안에서도 지역에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 프로젝트 초기에 해당 지역의 조닝 코드(용도지역 규정)를 찾아보는 것은 일반적인 일입니다.

용도지역(조닝)은 단지 용도 유형만이 아니라 더 많은 요소에 영향을 줄 때가 많습니다. 건물 높이, 건물이 부지 경계선에서 떨어져 있어야 하는 거리(이격거리), 부지에서 건폐할 수 있는 면적 비율, 주차, 대지(부지) 규모, 그리고 허용되는 유닛(세대/호수) 수 등을 정할 수 있습니다.

FAR, 이격거리(setbacks), 건폐율(lot coverage) 같은 용어도 들을 수 있습니다. FAR은 용적률(Floor Area Ratio)로, 부지 규모에 비해 허용되는 건축 면적(바닥면적의 비율)을 측정하는 방식입니다. 이격거리는 건물이 부지 경계선과 최소로 떨어져 있어야 하는 거리를 말합니다.

용도지역(조닝)은 내 부지에서 무엇이 가능한지의 범위를 정해줄 수 있습니다. 프로젝트가 조닝 규정에 맞지 않으면 설계가 바뀌어야 하거나, 소유자가 별도의 승인 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 그래서 조닝 검토는 보통 상세 설계와 허가 도면에 앞서 진행됩니다.

주택 소유자의 경우 조닝은 증축, 차고, ADU(부속 주택), 데크, 대규모 리모델링에 영향을 줄 수 있습니다. 비즈니스의 경우에는 오피스 공간, 레스토랑, 리테일, 간판, 주차, 임차인 개선(테넌트 개선) 등에 영향을 줄 수 있습니다. 조닝을 일찍 확인하면 시간을 절약하고 나중에 다시 설계하는 일을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

조닝과 건축 법규(빌딩 코드)는 다릅니다. 조닝은 토지 이용과 해당 부지에 무엇을 지을 수 있는지를 다룹니다. 건축 법규는 구조 요건, 화재 방지, 접근성, 배관 또는 전기 규칙처럼 안전과 시공 상세에 관한 내용입니다.

대부분의 경우 프로젝트는 둘 다를 충족해야 합니다. 조닝에 의해 설계가 허용되더라도 건축 법규를 충족하기 위해 수정이 필요할 수 있고, 그 반대의 경우도 있습니다. 이런 이유로 많은 사람들이 절차를 이해하고 올바른 단계들을 조율하도록 도와줄 수 있는 면허를 보유한 건축가와 함께 일합니다.

먼저 부지 주소를 확인하고 해당 지역의 용도지역(조닝) 구역을 찾으세요. 그다음 프로젝트에 적용될 수 있는 주요 규칙(용도, 높이, 이격거리, 주차, 건폐율)을 검토합니다. 부지가 오래된 건물을 가지고 있거나 형태가 특이한 경우에는 추가 규칙이나 예외가 있을 수 있습니다.

조닝 코드가 읽기 어렵다면 혼자만의 일이 아닙니다. 많은 소유주가 면허를 보유한 건축가에게 의뢰해 현장을 검토하고 기본 내용을 쉬운 말로 설명받는 방식을 선택합니다. Studio Northing은 다음 단계를 찾고, 프로젝트를 위해 면허를 보유한 건축가와 연결될 수 있도록 돕는 무료 서비스입니다.

조닝 충돌이 있다고 해서 프로젝트가 항상 불가능하다는 뜻은 아닙니다. 일부 프로젝트는 규칙에 맞도록 조정될 수 있습니다. 다른 프로젝트는 도시 또는 카운티에 따라 변형(variance), 특별 허가(special permit), 또는 다른 지역 승인 절차가 필요할 수 있습니다.

이러한 절차는 지역마다 달라질 수 있으며 매우 상이할 수 있습니다. 규칙이 달라지기 때문에, 현지에서 요구하는 사항을 확인하고 함께 일하는 어떤 건축가가 적절한 주(州) 면허를 보유하고 있는지도 확인하는 것이 중요합니다.