Phí kiến trúc sư được giải thích

Hầu hết các kiến trúc sư được cấp phép tại Mỹ sử dụng một trong bốn phương thức tính giá: theo tỷ lệ phần trăm chi phí xây dựng, theo giờ, theo mức phí cố định, hoặc theo phí tách theo từng giai đoạn dự án. Cấu trúc phù hợp phụ thuộc vào quy mô dự án, mức độ phạm vi công việc được xác định rõ ràng, và khả năng thay đổi trong quá trình thiết kế.

Với một ngôi nhà tùy chỉnh mới, kiến trúc sư thường tính theo phần trăm của chi phí xây dựng. Với một hạng mục cải tạo nhỏ, nghiên cứu khả thi hoặc các hỗ trợ lập kế hoạch giai đoạn đầu, cách tính theo giờ là phổ biến. Với các dự án có phạm vi rõ ràng, một số kiến trúc sư có thể đưa ra mức phí cố định. Những người khác kết hợp nhiều phương thức, ví dụ: phí cố định cho thiết kế ý tưởng và tính theo giờ cho các lần chỉnh sửa phát sinh.

Không có một mức giá tiêu chuẩn trên toàn quốc. Phí khác nhau theo từng tiểu bang, thành phố, loại dự án, độ phức tạp của địa điểm và kinh nghiệm của kiến trúc sư. Quy định địa phương về giấy phép cũng rất quan trọng. Lô đất dốc, công trình có giá trị lịch sử, khu vực ven biển, khu vực có nguy cơ cháy rừng hoặc việc sử dụng thương mại phức tạp có thể làm tăng khối lượng công việc.

Nếu bạn đang cân nhắc các lựa chọn, hãy tập trung vào những gì được bao gồm, không chỉ nhìn vào con số phí. Phí thấp hơn có thể đồng nghĩa với ít hơn về điều phối, ít cuộc họp hơn, ít lần chỉnh sửa hơn hoặc ít hỗ trợ hơn trong khâu xin phép và thi công.

Tính theo phần trăm chi phí xây dựng là một trong những mô hình phổ biến nhất cho các dịch vụ trọn gói về dân dụng. Thông thường, mức dao động vào khoảng 8% đến 15% chi phí xây dựng cho nhiều ngôi nhà tùy chỉnh hoặc các cải tạo lớn, dù một số dự án có thể nằm ngoài khoảng này tùy theo mức độ phức tạp, vị trí và mức độ dịch vụ. Các dự án phức tạp hơn, dự án nhỏ hơn hoặc các ngôi nhà chi tiết cao có thể rơi vào mức cao hơn.

Tính theo giờ thường áp dụng cho tư vấn, rà soát hiện trạng, nghiên cứu quy hoạch hoặc quy chuẩn, lập kế hoạch giai đoạn đầu, các hạng mục mở rộng nhỏ và các công việc mà phạm vi vẫn còn thay đổi. Mức giá theo giờ khác nhau rất nhiều tùy theo thị trường và kinh nghiệm, nhưng nhiều nơi nằm trong khoảng khoảng $150 đến $350+ mỗi giờ. Ở các thành phố lớn hoặc với kiến trúc sư cấp cao, mức phí có thể cao hơn.

Phí cố định thường được dùng khi phạm vi đủ rõ để xác định công việc trước. Ví dụ, kiến trúc sư có thể đề xuất mức phí cố định cho bản vẽ xin phép của một hạng mục mở rộng đơn giản, hoặc chỉ cho thiết kế theo dạng sơ đồ. Cách này giúp việc lập ngân sách dễ hơn, nhưng bạn vẫn nên hỏi điều gì sẽ xảy ra nếu phạm vi công việc thay đổi.

Một số kiến trúc sư cũng tính theo từng giai đoạn. Nghĩa là có các mức phí riêng cho thiết kế sơ bộ (schematic design), phát triển thiết kế (design development), hồ sơ bản vẽ thi công (construction documents), đấu thầu hoặc đàm phán, và quản lý hành chính thi công (construction administration). Cách này giúp bạn nhìn rõ tiền của mình sẽ đi đến đâu và quyết định bạn muốn nhận mức dịch vụ như thế nào.

Đây là các mức tham chiếu mang tính giáo dục, không phải báo giá. Mỗi kiến trúc sư đặt phí theo cách riêng, và quy định cũng như điều kiện thị trường thay đổi theo từng tiểu bang và thành phố.

Yếu tố quyết định lớn nhất thường là độ phức tạp của dự án. Một phần mở rộng hình chữ nhật đơn giản trên lô đất phẳng khác rất nhiều so với một ngôi nhà tùy chỉnh hoàn chỉnh trên lô đất sườn dốc hẹp, nơi có các quy định khoảng lùi (setback) nghiêm ngặt. Khoảng lùi là khoảng cách bắt buộc giữa công trình và ranh giới lô đất. Càng nhiều ràng buộc thì thường cần nhiều thời gian thiết kế hơn và nhiều công việc điều phối hơn.

Phạm vi công việc cũng quan trọng. Một số chủ đầu tư chỉ cần bản vẽ sẵn sàng cho việc xin giấy phép. Những người khác muốn dịch vụ trọn gói, bao gồm: các phương án thiết kế, hỗ trợ lựa chọn vật liệu, điều phối với các bên tư vấn, phản hồi trong quá trình xin phép, và các lần thăm công trường trong giai đoạn thi công. Mức độ tham gia càng cao thường kéo theo phí cao hơn, đồng thời bạn cũng nhận được nhiều hướng dẫn hơn.

Quy mô dự án cũng có thể gây bất ngờ. Các dự án nhỏ đôi khi có tỷ lệ phí cao hơn vì dù ngân sách xây dựng có thể không lớn, vẫn cần rà soát địa điểm, kiểm tra quy chuẩn, lập bản vẽ và điều phối, cùng với phản hồi xin phép. Nói cách khác, công việc không tự thu nhỏ theo đúng tỷ lệ hoàn hảo với chi phí dự án.

Các yếu tố chi phí phổ biến khác gồm tình trạng của công trình hiện hữu, các thay đổi về kết cấu, yêu cầu về năng lượng, việc rà soát của hội đồng khu phố, và nhu cầu điều phối với các bên tư vấn. MEP là hệ thống cơ khí (mechanical), điện (electrical) và cấp thoát nước (plumbing). Nếu dự án cần sự phối hợp chặt chẽ với các nhà tư vấn kết cấu, hạ tầng dân dụng hoặc MEP, điều đó có thể ảnh hưởng đến phí của kiến trúc sư.

Nhiều người nghĩ rằng phí của kiến trúc sư sẽ bao gồm mọi thứ từ phác thảo ban đầu đến kiểm tra nghiệm thu cuối cùng. Thường không phải vậy. Một đề xuất có thể bao gồm các cuộc họp thiết kế, bản vẽ đo đạc hiện trạng, thiết kế sơ bộ (schematic design), phát triển thiết kế (design development), hồ sơ bản vẽ thi công (construction documents) và hỗ trợ xin giấy phép ở mức giới hạn. Đề xuất cũng có thể nêu rõ có bao nhiêu vòng chỉnh sửa được bao gồm.

Thiết kế sơ bộ là các ý tưởng giai đoạn đầu thể hiện tổng thể bố cục, kích thước và diện mạo của dự án. Phát triển thiết kế đi thêm một bước và làm rõ các quyết định lớn. Hồ sơ bản vẽ thi công là bộ bản vẽ chi tiết hơn và ghi chú dùng để định giá, xin phép và xây dựng. Mỗi giai đoạn đều tốn thời gian, và mỗi giai đoạn có thể được tính phí theo cách khác nhau.

Các hạng mục thường có thể bị loại trừ hoặc tính riêng gồm: kỹ thuật kết cấu, kỹ thuật hạ tầng dân dụng (civil engineering), công việc đo đạc khảo sát (survey), tính toán năng lượng, bản dựng 3D, thiết kế nội thất, thiết kế bếp, thiết kế cảnh quan, lệ phí nộp hồ sơ, chi phí in ấn và các cuộc họp phát sinh. Quản lý hành chính thi công (construction administration) cũng có thể là tùy chọn. Đây là giai đoạn mà kiến trúc sư trả lời các câu hỏi của nhà thầu, rà soát các hạng mục nộp thay đổi (submittals) và thăm công trường vào các thời điểm đã thỏa thuận.

Trước khi ký bất cứ điều gì, hãy yêu cầu danh sách bằng văn bản về các hạng mục được bao gồm, loại trừ, giả định và mức phí theo giờ cho các dịch vụ phát sinh. Điều này sẽ giúp bạn so sánh các đề xuất công bằng hơn.

Bắt đầu từ phạm vi công việc. Hãy yêu cầu mỗi kiến trúc sư mô tả thật cụ thể họ sẽ bàn giao những gì, có bao nhiêu cuộc họp được bao gồm, có bao nhiêu vòng chỉnh sửa được bao gồm, và việc phản hồi hồ sơ xin phép có nằm trong phí hay không. Nếu một đề xuất rẻ hơn nhiều, có thể đơn giản là họ bao gồm ít hơn.

Tiếp theo, hỏi phí được gắn với ngân sách dự án như thế nào. Nếu phí dựa trên chi phí xây dựng, hãy hỏi họ dùng ngân sách ban đầu, giá thầu cuối cùng hay một phương thức khác. Nếu dự án tăng quy mô trong quá trình thiết kế, phí cũng có thể tăng. Điều đó không nhất thiết là sai, nhưng bạn nên hiểu cơ chế hoạt động.

Cũng rất đáng để hỏi về các bên tư vấn và các khoản chi phí có thể hoàn trả. Kiến trúc sư có hỗ trợ bạn tìm kỹ sư kết cấu hoặc kỹ sư MEP không, và phí của các bên tư vấn đó có được tính tách riêng không? Chi phí đi lại, in ấn hoặc các nhiệm vụ nộp hồ sơ tại cơ quan thành phố có tính thêm không? Một đề xuất rõ ràng sẽ giảm bớt những bất ngờ về sau.

Cuối cùng, xác nhận kiến trúc sư có được cấp phép tại tiểu bang của bạn và hỏi ai là người thực sự làm công việc hằng ngày. Bạn có thể sử dụng dịch vụ kết nối miễn phí của chúng tôi nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một kiến trúc sư được cấp phép cho dự án của mình, hoặc xem thêm các hướng dẫn mang tính giáo dục trước khi bạn đưa ra quyết định.

Cách thực tế để bắt đầu là xây ngân sách theo từng lớp. Trước hết, hãy ước tính một ngân sách xây dựng phù hợp với khu vực của bạn. Sau đó, dành riêng các khoản cho phí thiết kế, phí tư vấn, chi phí xin giấy phép và một khoản dự phòng cho những điều chưa biết. Các con số ban đầu chỉ là công cụ lập kế hoạch, nhưng chúng giúp bạn đặt câu hỏi tốt hơn.

Nếu dự án của bạn còn mơ hồ, hãy cân nhắc trả phí cho một buổi tư vấn ban đầu hoặc nghiên cứu khả thi trước khi cam kết với dịch vụ trọn gói. Việc này có thể giúp bạn hiểu các giới hạn về quy hoạch vùng (zoning), các lựa chọn kích thước ước tính và những thách thức có khả năng xảy ra của dự án. Quy định zoning có thể ảnh hưởng đến FAR, hoặc tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio)—một quy tắc giới hạn tổng diện tích sàn bạn được phép xây trên một lô đất.

Đừng chỉ chọn dựa vào phí. Giao tiếp tốt, tài liệu rõ ràng và phối hợp cẩn thận có thể quan trọng không kém so với mức giá ban đầu. Một đề xuất có phạm vi được xác định rõ có thể tiết kiệm thời gian và giảm rối rắm, ngay cả khi mức phí không phải là thấp nhất.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ sắp xếp các lựa chọn, chúng tôi kết nối bạn với các kiến trúc sư được cấp phép dựa trên loại hình dự án và vị trí của bạn. Studio Northing là dịch vụ kết nối miễn phí, không phải công ty kiến trúc, và chúng tôi chỉ cung cấp thông tin giáo dục tổng quát.