Kiến trúc sư tốn bao nhiêu?

Các kiến trúc sư không phải ai cũng tính phí theo cùng một cách. Một dự án cải tạo nhỏ, một ngôi nhà thiết kế riêng, một ADU (nhà ở phụ) và một dự án cải tạo mặt bằng thương mại cho người thuê đều có thể được định giá rất khác nhau. Phí cũng thay đổi theo tiểu bang, thành phố, quy định xin phép tại địa phương và mức độ dịch vụ bạn cần.

Tại Mỹ, kiến trúc sư thường tính theo một trong bốn hình thức: tính theo tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng, tính theo giờ, tính theo gói cố định hoặc tính phí riêng cho từng giai đoạn dự án. Cấu trúc phù hợp sẽ phụ thuộc vào dự án. Một ngôi nhà mới thiết kế riêng có thể được định giá theo cách này, trong khi bản vẽ đủ sẵn để xin phép cho một hạng mục mở rộng tương đối đơn giản có thể được định giá theo cách khác.

Dưới góc nhìn mang tính hướng dẫn giáo dục chung, các dịch vụ kiến trúc đầy đủ cho một ngôi nhà xây mới từ nền thường được tính theo tỷ lệ phần trăm chi phí xây dựng. Mức phổ biến mà nhiều chủ nhà gặp nằm khoảng 8% đến 15% cho công việc nhà ở dân dụng thiết kế riêng; đôi khi thấp hơn với dự án đơn giản hơn và đôi khi cao hơn với nhà có chi tiết phức tạp hoặc không thông thường. Việc cải tạo có thể khó định giá hơn và có thể rơi vào mức tương tự hoặc cao hơn vì hiện trạng hiện hữu làm tăng độ phức tạp.

Với các dự án nhỏ hơn, một số kiến trúc sư có thể đề xuất tính theo giờ hoặc tính theo phí cố định. Phí theo giờ dao động rộng theo kinh nghiệm và thị trường. Phí cố định có thể dễ dự trù hơn cho ngân sách, nhưng bạn vẫn cần hiểu rõ chính xác phần nào được bao gồm.

Yếu tố lớn nhất là phạm vi công việc. Nếu bạn chỉ cần ý tưởng thiết kế ban đầu, thường sẽ rẻ hơn so với gói dịch vụ đầy đủ từ giai đoạn ý tưởng cho đến hỗ trợ xin phép và quản lý hành chính trong thi công. “Quản lý hành chính trong thi công” nghĩa là kiến trúc sư hỗ trợ rà soát bản vẽ, trả lời câu hỏi của nhà thầu và quan sát việc thi công trong quá trình xây dựng. Điều đó không có nghĩa là kiến trúc sư là người xây dựng.

Độ phức tạp của dự án cũng quan trọng. Những khu đất có độ dốc, lô đất hẹp, công trình lịch sử, vùng ngập lũ, quy định phòng chống cháy rừng, quy định ven biển và quy hoạch chi tiết tại địa phương chặt chẽ đều có thể làm tăng thời gian. Phân vùng (zoning) là “sổ tay quy định” của địa phương về những gì được phép xây. Các thuật ngữ như setback và FAR thường xuất hiện. Setback là khoảng cách bắt buộc giữa công trình và ranh giới lô đất. FAR (tỷ lệ diện tích sàn) là chỉ số giới hạn tổng diện tích sàn xây dựng được phép trên một khu đất.

Mức độ cá nhân hóa cũng làm thay đổi giá. Một phần mở rộng hình chữ nhật đơn giản thường ít công phu hơn một ngôi nhà thiết kế riêng với nhịp kết cấu lớn, mái phức tạp, chi tiết hoàn thiện cao cấp hoặc vật liệu không phổ biến. Dự án thương mại cũng có thể cần nhiều phối hợp hơn với các đơn vị tư vấn, yêu cầu về khả năng tiếp cận và các tiêu chuẩn an toàn sinh mạng.

Cuối cùng, có thể có các đơn vị tư vấn tính phí riêng. Nhiều dự án cần tư vấn kết cấu, hạ tầng dân dụng (civil), khảo sát (survey), năng lượng hoặc MEP. MEP là hệ thống cơ khí, điện và ống nước. Một số kiến trúc sư có thể bao gồm việc phối hợp với đơn vị tư vấn trong báo giá, nhưng phí của chính đơn vị tư vấn có thể vẫn được tính riêng.

Tính theo tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng thường gặp với các dự án lớn hoặc cần đủ phạm vi dịch vụ. Nghĩa là phí gắn với chi phí dự kiến hoặc chi phí thực tế của phần xây dựng. Đây có thể là cách tính thực tế khi thiết kế thay đổi theo thời gian, nhưng chủ dự án nên hỏi rõ chi phí xây dựng được xác định như thế nào và khi nào phí sẽ được điều chỉnh.

Tính theo giờ thường gặp với các nghiên cứu nhỏ, buổi tư vấn, bản vẽ đo đạc hoặc các dự án mà phạm vi vẫn chưa rõ ràng. Cách này linh hoạt, nhưng bạn nên hỏi về mức “không vượt quá” (not-to-exceed) hoặc lên lịch kiểm tra ngân sách định kỳ.

Phí cố định thường gặp khi phạm vi công việc đã được xác định rõ. Ví dụ, kiến trúc sư có thể đề xuất một mức phí cố định cho bản vẽ đủ sẵn để xin phép đối với việc chuyển đổi gara thành không gian sử dụng hoặc cải tạo mặt bằng cho người thuê theo hướng đơn giản. Dù vậy, các lần chỉnh sửa vượt ngoài phạm vi ban đầu, công việc của đơn vị tư vấn hoặc ý kiến từ thành phố có thể phát sinh thêm chi phí.

Tính theo giai đoạn là việc chia công việc thành từng bước. Các giai đoạn thường có thể bao gồm: thiết kế sơ bộ, phát triển thiết kế, hồ sơ tài liệu thi công (construction documents), đấu thầu hoặc thương lượng, và quản lý hành chính trong thi công. Thiết kế sơ bộ là các ý tưởng ban đầu, các lựa chọn bố trí và hướng dẫn định tính. Hồ sơ tài liệu thi công là những bản vẽ chi tiết dùng để báo giá và xin phép.

Báo giá/đề xuất nên nêu rõ ràng các hạng mục dịch vụ. Các hạng mục thường được bao gồm có thể gồm: khảo sát công trình, nghiên cứu quy chuẩn, các phương án bố trí, các buổi họp, bản vẽ xin phép và phối hợp với đơn vị tư vấn. Tuy nhiên, mỗi kiến trúc sư lại xác định phạm vi khác nhau, vì vậy đừng cho rằng hai báo giá sẽ bao gồm cùng một phần việc.

Các hạng mục thường có thể phát sinh thêm chi phí bao gồm: nhiều vòng thiết kế lại, thiết kế nội thất, hình dựng 3D, lựa chọn vật liệu hoàn thiện hoặc phụ kiện/thiết bị, khảo sát, kỹ thuật kết cấu, báo cáo năng lượng, kỹ thuật hạ tầng dân dụng, hỗ trợ xin phép ưu tiên, và xử lý nhiều vòng ý kiến từ thành phố. Việc lập hồ sơ hiện trạng cũng có thể là một chi phí riêng nếu bất động sản không có bản vẽ hiện trạng chính xác.

Hãy hỏi một câu đơn giản: ở từng giai đoạn, chính xác tôi sẽ nhận được những gì? Điều đó giúp bạn so sánh báo giá một cách công bằng. Cũng nên hỏi rõ những gì không được bao gồm. Phí thấp hơn không phải lúc nào cũng tương ứng với tổng chi phí thấp hơn nếu loại trừ nhiều hạng mục cần thiết.

Nếu bạn mới bắt đầu, các hướng dẫn của chúng tôi có thể giúp bạn hiểu quy trình trước khi bạn so sánh các báo giá.

Hãy bắt đầu bằng việc nói thật về dự án. Đó là một đợt cải tạo nhỏ, một phần mở rộng, nhà mới, ADU hay dự án cải tạo cho mục đích thương mại? Bạn cần chỉ ý tưởng, bản vẽ đủ sẵn để xin phép, hay cần hỗ trợ trong suốt quá trình thi công? Phạm vi càng rõ ràng thì báo giá phí càng hữu ích.

Việc thu thập vài thông tin cơ bản trước khi trao đổi với kiến trúc sư sẽ giúp ích: địa chỉ bất động sản, ảnh, ước tính diện tích sàn, mốc thời gian dự kiến, ngân sách mục tiêu và bất kỳ yêu cầu bắt buộc nào. Nếu bạn đã biết các vấn đề tại địa phương như quy định HOA, yêu cầu về phòng chống ngập lũ hoặc địa hình dốc phức tạp, hãy nêu sớm.

Khi so sánh báo giá, hãy xem giá trị chứ không chỉ nhìn mức giá. Một báo giá có phạm vi được định nghĩa tốt có thể giảm bớt sự rối rắm về sau. Hãy kiểm tra giấy phép hành nghề của kiến trúc sư tại tiểu bang nơi dự án sẽ được xây dựng, hỏi về các loại dự án tương tự, và đảm bảo phong cách trao đổi cảm thấy rõ ràng và thoải mái.

Nếu bạn muốn một điểm khởi đầu đơn giản hơn, chúng tôi có thể ghép bạn với một kiến trúc sư được cấp phép dựa trên loại dự án, vị trí và mục tiêu của bạn. Studio Northing là dịch vụ ghép nối miễn phí mang tính giáo dục, không phải công ty kiến trúc, và chúng tôi không cung cấp tư vấn thiết kế, kỹ thuật hay tư vấn pháp lý.

Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu cấu trúc phí bằng văn bản. Bạn cần xem các giai đoạn, lịch thanh toán, tiến độ ước tính và các giả định. Nếu phí tính theo giờ, hãy hỏi ai sẽ làm cho dự án và mức giá theo giờ là bao nhiêu. Nếu phí tính theo gói cố định, hãy hỏi những sự kiện nào sẽ kích hoạt việc cung cấp thêm dịch vụ.

Ngoài ra, hãy hỏi cách xử lý ý kiến khi thẩm định xin phép. Ở một số thành phố, một vòng rà soát là khá thẳng thắn. Ở nơi khác, các lần sửa đi sửa lại có thể làm tăng thời gian. Không ai có thể cam kết việc được cấp phép, nhưng trao đổi rõ ràng về quy trình địa phương có thể giúp bạn dự trù ngân sách thực tế hơn.

Cũng nên hỏi ai là người chịu trách nhiệm đối với khảo sát, kỹ thuật, các báo cáo chuyên môn và phí nộp hồ sơ. Phí thành phố và phí đơn vị tư vấn thường được tính riêng với phí của kiến trúc sư. Quy định khác nhau theo tiểu bang và thành phố, vì vậy kinh nghiệm tại địa phương rất quan trọng.

Nếu bạn đang cân nhắc các lựa chọn, hãy xem trang dịch vụ của chúng tôi để biết các loại dự án mà chúng tôi hỗ trợ, từ nhà ở và phần mở rộng đến ADU và không gian thương mại.