Chi phí thiết kế phần mở rộng là bao nhiêu?

Với phần mở rộng nhà ở, phí kiến trúc sư thường được tính theo một trong các cách: theo tỷ lệ % của chi phí xây dựng, phí trọn gói cố định, hoặc tính theo giờ. Mức phổ biến cho toàn bộ dịch vụ kiến trúc thường khoảng 8% đến 15% chi phí xây dựng, nhưng một số dự án có thể nằm ngoài khoảng này tùy theo độ phức tạp và vị trí.

Với các phần mở rộng nhỏ hơn hoặc đơn giản hơn, một số kiến trúc sư có thể đưa ra phí cố định cho bản vẽ xin phép và thiết kế cơ bản. Ví dụ, một phần mở rộng thêm một phòng theo hướng đơn giản có thể tốn vài nghìn đô la cho chi phí thiết kế, trong khi một phần mở rộng thêm tầng hai phức tạp hơn hoặc việc cải tổ lớn có thể tốn nhiều hơn đáng kể.

Phần mở rộng cho mục đích thương mại có thể được định giá khác đi, đặc biệt khi có các vấn đề về khả năng tiếp cận (accessibility), an toàn cháy nổ, hệ thống cơ điện (MEP), hoặc thay đổi công năng sử dụng. Ở nhiều thành phố, yêu cầu nghiêm ngặt hơn, và điều đó thường làm tăng thời gian thiết kế cũng như công tác phối hợp.

Phí kiến trúc sư có thể bao phủ rất nhiều mức độ dịch vụ khác nhau, vì vậy điều quan trọng là cần hỏi rõ chính xác những hạng mục nào được bao gồm. Một kiến trúc sư có thể chỉ báo giá cho bản vẽ đủ điều kiện nộp xin phép, trong khi người khác có thể bao gồm các phương án thiết kế, hình ảnh 3D, phối hợp với đơn vị tư vấn và hỗ trợ trong giai đoạn thi công.

Quy trình thiết kế phần mở rộng điển hình có thể bao gồm đo đạc hiện trạng, thiết kế khái lược (schematic design), phát triển thiết kế (design development) và bộ hồ sơ bản vẽ để thi công (construction documents). Thiết kế khái lược là các ý tưởng bố cục ở giai đoạn đầu. Bộ hồ sơ bản vẽ để thi công là tập bản vẽ dùng cho việc thẩm định xin phép và báo giá.

Một số dự án cũng cần phối hợp với các đơn vị tư vấn kết cấu, hạ tầng dân dụng, hoặc MEP. MEP là viết tắt của cơ (mechanical), điện (electrical) và cấp thoát nước (plumbing). Chi phí tư vấn này có thể được gộp trong đề xuất của kiến trúc sư, hoặc có thể được lập hóa đơn riêng.

Các yếu tố làm chi phí lớn nhất thường là quy mô, độ phức tạp về kết cấu và mức độ thay đổi đối với phần công trình hiện hữu. Một phần mở rộng nhô ra ở tầng trệt (ground-floor bump-out) thường dễ thiết kế hơn so với việc mở rộng thêm tầng hai trên một ngôi nhà cũ có khung sườn không rõ thông tin.

Quy định về mặt bằng và phân vùng (site và zoning) cũng rất quan trọng. Setback là khoảng cách bắt buộc giữa tòa nhà và ranh giới khu đất. FAR, hay tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio), là quy định giới hạn diện tích xây dựng tổng cộng được phép trên một khu đất. Nếu dự án nằm gần các giới hạn này, quá trình thiết kế và xin phép có thể phải mất nhiều thời gian hơn.

Nhà cũ cũng có thể tốn chi phí thiết kế hơn vì các hạng mục “ẩn” thường gặp. Kiến trúc sư có thể cần xử lý các vấn đề liên quan đến kết cấu, chiều cao trần, cầu thang, quy chuẩn năng lượng, hoặc cách kết nối phần mở rộng với ngôi nhà hiện hữu một cách gọn gàng, hài hòa.

Trong các dự án thương mại, chi phí tăng thường đến từ việc rà soát quy chuẩn (code review), yêu cầu về công năng chiếm dụng (occupancy requirements), nâng cấp để đảm bảo khả năng tiếp cận, và phối hợp hệ thống. Ngay cả một phần mở rộng nhỏ cũng có thể trở nên phức tạp hơn nếu ảnh hưởng đến lối thoát hiểm, nhà vệ sinh hoặc chỗ đậu xe.

Định giá theo tỷ lệ % là cách phổ biến khi phạm vi công việc có thể thay đổi theo thời gian. Cách này thay đổi theo quy mô và mức độ phức tạp của dự án, giúp việc điều chỉnh dễ hơn nếu thiết kế có thay đổi.

Định giá theo phí cố định thường được dùng khi kiến trúc sư có thể xác định rõ phạm vi ngay từ đầu. Cách này có thể hữu ích với chủ nhà muốn mức giá dễ dự đoán, nhưng vẫn quan trọng phải đọc kỹ đề xuất và hiểu rõ điều gì sẽ xảy ra nếu phạm vi mở rộng.

Định giá theo giờ đôi khi được sử dụng cho các nghiên cứu ban đầu, rà soát tính khả thi, hoặc các công việc nhỏ. Tính khả thi nghĩa là kiểm tra xem dự án có vẻ có thể thực hiện được theo các quy định địa phương và điều kiện của khu đất hay không. Làm theo giờ có thể phù hợp khi bạn cần tư vấn trước khi cam kết với dịch vụ thiết kế đầy đủ.

Nếu bạn đang so sánh các đề xuất, đừng chỉ nhìn vào tổng số tiền. Hãy so sánh chi tiết theo giai đoạn, bản vẽ nào được bao gồm, liệu có được bao phủ phần phối hợp với đơn vị tư vấn hay không, và liệu việc phản hồi hồ sơ xin phép hoặc quản lý hành chính trong quá trình thi công có nằm trong dịch vụ hay không.

Phí kiến trúc sư chỉ là một phần của tổng ngân sách dự án. Bạn cũng có thể cần chi phí cho kỹ sư kết cấu, khảo sát, báo cáo thổ nhưỡng (soil reports), hồ sơ về năng lượng, phí xin phép và hỗ trợ báo giá/định giá của nhà thầu. Quy định khác nhau tùy theo tiểu bang và thành phố, nên đội ngũ cần thiết có thể khác nhau giữa các nơi.

Nếu phần mở rộng của bạn ảnh hưởng đến hệ thống sưởi và làm mát, hệ thống ống nước, dịch vụ điện, thoát nước, hoặc phòng cháy chữa cháy, chi phí tư vấn có thể tăng lên. Khu vực di sản, vùng ven biển, vị trí sườn đồi, vùng ngập lụt và việc thẩm tra của ban quản trị chung cư (condo) hoặc HOA cũng có thể làm tăng thời gian và công sức thiết kế.

Đây cũng là một lý do khiến việc lên kế hoạch sớm rất quan trọng. Phí thiết kế thấp chưa chắc đã là giá trị tốt nhất nếu bản vẽ chưa đầy đủ hoặc phạm vi chưa rõ ràng. Tài liệu rõ ràng có thể giúp giảm nhầm lẫn trong quá trình báo giá và xin phép, dù không ai có thể hứa hẹn một kết quả cụ thể.

Nếu bạn chưa biết bắt đầu từ đâu, bạn có thể xem các hướng dẫn của chúng tôi hoặc sử dụng dịch vụ ghép cặp miễn phí để kết nối với một kiến trúc sư được cấp phép phù hợp với loại phần mở rộng của bạn.

Hãy hỏi từng kiến trúc sư xem họ có kinh nghiệm với đúng loại dự án của bạn không: mở rộng phía sau (rear addition), mở rộng thêm tầng hai, chuyển đổi gara, ADU, mở rộng thương mại, hoặc mở rộng nội thất gắn với một đợt cải tạo lớn hơn. Sau đó hỏi họ định giá công việc như thế nào và họ khuyến nghị mức độ dịch vụ nào.

Bạn cũng nên hỏi ai là người chuẩn bị bản vẽ, liệu kiến trúc sư có phối hợp với các đơn vị tư vấn không, và họ xử lý các góp ý khi xin phép ra sao. Studio Northing không phải là một công ty kiến trúc và chúng tôi không đưa ra lời khuyên về kiến trúc, kỹ thuật hay pháp lý. Chúng tôi giúp bạn tìm và so sánh các kiến trúc sư được cấp phép cho dự án của bạn.

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy xác minh rằng kiến trúc sư đó được cấp phép tại tiểu bang của bạn. Sau đó hãy xem xét kỹ hợp đồng để bạn hiểu phạm vi, các giả định về tiến độ, các phần loại trừ và lịch thanh toán. Nếu bạn muốn được hỗ trợ thu hẹp lựa chọn, hãy xem trang dịch vụ hoặc được ghép cặp miễn phí.