Bản vẽ hiện trạng là gì?

Bản vẽ hiện trạng là một bộ bản vẽ ghi lại một công trình hoặc không gian đúng như nó tồn tại ngoài đời. Hãy xem đó như một “bức ảnh đo đạc” phản ánh chính xác hiện trạng của một căn nhà, văn phòng, cửa hàng hoặc bất động sản khác.

Nó khác với bản vẽ thiết kế ban đầu. Bản vẽ thiết kế cho biết ai đó đã dự định sẽ xây dựng như thế nào. Trong khi đó, bản vẽ hiện trạng cho thấy những gì đang có hiện nay, bao gồm các thay đổi được thực hiện trong quá trình thi công hoặc các thay đổi được bổ sung sau đó.

Những bản vẽ này thường bao gồm kích thước các phòng, vị trí tường, cửa, cửa sổ, chiều cao trần, cầu thang và các hệ thống chính. Tùy theo dự án, chúng cũng có thể thể hiện các hạng mục kết cấu, hệ thống ống nước (plumbing), điện (electrical) hoặc thiết bị cơ điện (mechanical).

Nếu bạn đang lên kế hoạch thi công trên một công trình hiện hữu, một kiến trúc sư có thể dùng bản vẽ hiện trạng làm điểm khởi đầu. Điều này giúp họ hiểu rõ không gian trước khi chuẩn bị bản vẽ thiết kế mới hoặc các bản vẽ sẵn sàng cho hồ sơ xin giấy phép.

Nhiều dự án bắt đầu trong tình trạng thiếu thông tin. Bản kế hoạch cũ có thể không đầy đủ. Công trình có thể đã được cải tạo nhiều lần. Hồ sơ của quận/huyện có thể không khớp với những gì thực sự có trên công trường. Đó là lúc bản vẽ hiện trạng trở nên hữu ích.

Chủ nhà thường cần chúng trước một dự án cải tạo lớn, mở rộng nhà, chuyển đổi gác mái, làm dự án tầng hầm hoặc ADU. Chủ doanh nghiệp có thể cần chúng trước khi tổ chức lại không gian bán lẻ, văn phòng, nhà hàng hoặc một công trình thương mại nhỏ.

Chúng có thể giúp một kiến trúc sư được cấp phép nhận diện sớm các ràng buộc cơ bản, như kích thước phòng bất thường, khu vực trần thấp, xung đột giữa các bức tường, hoặc vấn đề về bố cục. Chúng cũng có thể giúp đội ngũ dự án đặt những câu hỏi tốt hơn về quy chuẩn, kết cấu và các hệ thống công trình. Quy định khác nhau theo từng bang và từng thành phố, vì vậy các tài liệu chính xác cần cho giấy phép có thể sẽ khác.

Trong một số trường hợp, bản vẽ hiện trạng cũng hữu ích cho hồ sơ bất động sản, lập kế hoạch giữa chủ nhà và người thuê, bảo trì hoặc công việc thiết kế trong tương lai. Chúng không phải là cam kết rằng công trình đáp ứng quy định theo mã (code). Chúng chỉ đơn giản là ghi nhận những gì có vẻ đang tồn tại.

Nội dung phụ thuộc vào công trình và lý do cần có bản vẽ. Một bộ cơ bản cho nhà ở có thể bao gồm sơ đồ mặt bằng (site plan), mặt bằng tầng (floor plan), bản vẽ mái (roof plan) và các hình chiếu mặt đứng (exterior elevations). Có thể bổ sung mặt đứng nội thất, bản vẽ trần phản chiếu (reflected ceiling plans) và mặt cắt công trình (building sections) nếu cần.

Mặt bằng tầng là góc nhìn từ trên xuống của các phòng và tường. Mặt đứng thể hiện một phía của công trình, chẳng hạn như mặt trước hoặc mặt sau. Mặt cắt là kiểu nhìn “cắt xuyên” giúp giải thích chiều cao và cách thức thi công. Nếu bạn nghe thuật ngữ MEP, đó là viết tắt của các hệ cơ, điện và nước (mechanical, electrical, plumbing).

Một số bản vẽ hiện trạng rất đơn giản. Một số khác chi tiết cao và bao gồm kích thước cửa sổ, chiều mở cửa, vị trí thiết bị, tủ/kệ (cabinetry), dầm (beams), phần trần/ốp cong (soffits) và thiết bị. Với không gian thương mại, bản vẽ cũng có thể ghi chú các hạng mục liên quan đến khả năng tiếp cận (accessibility), lối thoát và bố cục phòng vệ sinh hiện hữu.

Nếu dự án đang tiến tới giai đoạn thiết kế và xin giấy phép, kiến trúc sư có thể quyết định mức độ chi tiết nào là đáng để ghi nhận. Thông thường, càng chi tiết thì càng cần nhiều thời gian khảo sát hiện trường, nhiều công việc vẽ lại và chi phí cũng sẽ cao hơn.

Thông thường, một người sẽ đến khảo sát và đo đạc không gian. Việc này có thể được thực hiện bằng thước dây, thiết bị đo laser, chụp ảnh và ghi chú. Với một số dự án, đội ngũ có thể dùng công nghệ quét 3D để thu thập dữ liệu công trình nhanh hơn và chi tiết hơn.

Sau đó, các số đo ngoài hiện trường sẽ được chuyển thành bản vẽ số. Bản vẽ hoàn chỉnh có thể ở định dạng PDF hoặc CAD, tùy theo quy trình của kiến trúc sư và nhu cầu tiếp theo của dự án.

Điều quan trọng là phải hiểu rằng bản vẽ hiện trạng chỉ chính xác ở mức tương ứng với thông tin được thu thập tại hiện trường và phạm vi công việc. Những hạng mục “khuất” phía sau tường, phía trên trần hoặc bên dưới sàn có thể không nhìn thấy được. Nếu cần thông tin chính xác về kết cấu hoặc kỹ thuật (engineering), có thể phải tiến hành khảo sát bổ sung.

Đó cũng là một lý do vì sao nên làm việc với một kiến trúc sư được cấp phép, người có thể giải thích rõ những gì được bao gồm, những gì không bao gồm, và mức độ chính xác nào là hợp lý cho dự án của bạn.

Không có một mức giá cố định trên toàn quốc, vì mỗi công trình đều khác nhau. Chi phí thường phụ thuộc vào diện tích bất động sản, độ phức tạp của bố cục, thay đổi chiều cao trần, khả năng tiếp cận công trường, việc công trình có đang được sử dụng hay không, và mức độ chi tiết cần thiết.

Một ngôi nhà nhỏ, đơn giản hoặc một căn/suite nhỏ có thể tốn ít hơn nhiều so với một công trình lớn cũ với nhiều hạng mục mở rộng và những khu vực khó đo. Nếu cần đo đạc bên ngoài, hồ sơ mái hoặc thông tin MEP chi tiết, phí có thể tăng lên. Thời gian di chuyển và điều kiện thị trường địa phương cũng ảnh hưởng.

Một số kiến trúc sư báo giá bản vẽ hiện trạng theo mức phí cố định cho một phạm vi công việc xác định. Những người khác tính theo giờ, đặc biệt khi hiện trạng không chắc chắn. Nếu bản vẽ hiện trạng là một phần của dự án cải tạo lớn, chúng có thể được gộp vào giai đoạn dự án ban đầu.

Nếu bạn đang so sánh các đề xuất, hãy hỏi những gì được bao gồm trong buổi khảo sát hiện trường, bạn sẽ nhận được những bản vẽ nào, và liệu có bao gồm bản chỉnh sửa nếu phát hiện thiếu thông tin ở giai đoạn sau hay không. Các hướng dẫn của chúng tôi có thể giúp bạn hiểu các thuật ngữ phổ biến trước khi trao đổi với một kiến trúc sư.

Nếu bạn cần bản vẽ hiện trạng, hãy tìm một kiến trúc sư được cấp phép có kinh nghiệm với các công trình hiện hữu, không chỉ kinh nghiệm với xây dựng mới. Công việc cải tạo đòi hỏi đo đạc cẩn thận, phán đoán tốt về việc cần ghi nhận những gì và hiểu rõ ràng về những gì có thể sẽ cần cho thiết kế hoặc hồ sơ xin giấy phép trong tương lai.

Hãy hỏi kiến trúc sư có được cấp phép hành nghề tại bang của bạn không và kiểm tra giấy phép đó với hội đồng quản lý của bang. Bạn cũng có thể hỏi trước họ đã đo đạc các loại công trình nào, họ cung cấp các đầu ra (deliverables) ra sao, và liệu họ có thể tiếp tục sang giai đoạn tiếp theo nếu sau này bạn quyết định thiết kế thêm một phần mở rộng, cải tạo hoặc nâng cấp mặt bằng cho thuê.

Studio Northing không phải là một công ty kiến trúc và chúng tôi không cung cấp tư vấn kiến trúc, kỹ thuật hoặc pháp lý. Chúng tôi là một dịch vụ miễn phí giúp bạn hiểu quy trình và được ghép nối với một kiến trúc sư được cấp phép cho dự án của bạn.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ để bắt đầu, chúng tôi có thể ghép bạn với một kiến trúc sư được cấp phép. Bạn cũng có thể tìm hiểu thêm về các loại dự án mà kiến trúc sư thường phụ trách trên trang dịch vụ của chúng tôi.