Phát triển thiết kế là gì?

Phát triển thiết kế là giai đoạn giữa trong quá trình thiết kế kiến trúc. Thường diễn ra sau thiết kế sơ bộ (schematic design), khi kiến trúc sư khám phá các ý tưởng lớn, và trước hồ sơ thi công (construction documents), khi các bản vẽ đầy đủ phục vụ xin phép và đấu thầu được chuẩn bị.

Trong phát triển thiết kế, dự án bắt đầu trở nên cụ thể hơn. Kích thước các phòng được tinh chỉnh. Vật liệu cho phần mặt đứng ngoài và không gian bên trong được thảo luận. Các hệ thống công trình quan trọng như kết cấu, hệ thống sưởi và làm mát, cấp thoát nước và hệ điện được phối hợp để thiết kế có thể vận hành trong thực tế—không chỉ nằm trên giấy tờ.

Với chủ nhà, đây thường là giai đoạn mà một ý tưởng sơ bộ bắt đầu trở nên “có thật”. Với chủ doanh nghiệp, đây là lúc bản kế hoạch đủ chi tiết để đối chiếu các lựa chọn, nhận diện xung đột và đưa ra quyết định sáng suốt trước khi phải chi thêm cho bản vẽ hoàn thiện.

Phạm vi cụ thể phụ thuộc vào dự án, kiến trúc sư và quy định địa phương—các yếu tố này khác nhau theo từng bang và từng thành phố. Tuy vậy, phát triển thiết kế thường bao gồm các bản vẽ mặt bằng cập nhật, hình phối cảnh/nhìn từ bên ngoài, mặt cắt công trình và các kích thước quan trọng. Kiến trúc sư cũng có thể bắt đầu thể hiện các kiểu tường điển hình, ý tưởng cho cửa sổ, hình dạng mái nhà và hướng hoàn thiện chính.

Đây cũng là giai đoạn mà các bên tư vấn có thể bắt đầu phối hợp chặt chẽ hơn. Bạn có thể nghe thuật ngữ MEP, viết tắt của cơ khí (mechanical), điện (electrical) và cấp thoát nước (plumbing). Nói đơn giản, đó là các thiết bị sưởi và làm mát, hệ thống cấp điện và chiếu sáng, cùng với các đường ống nước và thoát nước. Phần đóng góp của tư vấn kết cấu cũng có thể trở nên chi tiết hơn để dầm, cột và khẩu độ phù hợp với bố cục.

Kiến trúc sư cũng có thể rà soát các hạng mục liên quan đến quy chuẩn ở mức độ cao hơn. Các nội dung đó có thể bao gồm khoảng lùi (setbacks)—khoảng cách bắt buộc giữa công trình và ranh giới lô đất, giới hạn chiều cao, bãi đậu xe, khả năng tiếp cận, và sự phù hợp tổng thể về phân vùng (zoning). Lưu ý đây không phải là cam kết được chấp thuận. Đây là một phần của việc giảm thiểu bất ngờ trước khi bộ hồ sơ xin phép được chuẩn bị.

Giai đoạn này là lúc nhiều thay đổi tốn kém vẫn có thể được tránh. Việc dời một bức tường, chỉnh lại cầu thang, thay đổi đường nét mái nhà hoặc cân nhắc lại kích thước cửa sổ thường dễ thực hiện hơn trong giai đoạn phát triển thiết kế so với sau khi bản vẽ xin phép đã hoàn tất hoặc khi công trình bắt đầu thi công.

Giai đoạn này cũng giúp đội ngũ kiểm tra xem dự án còn phù hợp với ngân sách và mục tiêu hay không. Một ý tưởng đẹp có thể trở nên khó khả thi nếu kết cấu quá phức tạp, hệ thống cơ điện (cơ khí) cần nhiều không gian hơn hoặc lựa chọn vật liệu đẩy chi phí lên quá cao. Phát triển thiết kế cung cấp một “điểm kiểm tra” trước khi công việc kỹ thuật cuối cùng bắt đầu.

Đối với nhiều chủ đầu tư, giai đoạn này giúp tăng sự tự tin. Bạn có thể đặt câu hỏi tốt hơn vì dự án không còn là một bản phác thảo. Bạn có thể so sánh các lựa chọn rõ ràng hơn và quyết định điều gì quan trọng nhất: quy mô, diện mạo, hiệu quả, tiến độ, tính linh hoạt hay chi phí.

Mỗi kiến trúc sư sẽ làm hơi khác nhau, vì vậy hãy hỏi những gì được bao gồm. Một bộ hồ sơ phát triển thiết kế điển hình có thể bao gồm các bản vẽ đã chỉnh sửa, mặt đứng công trình bên ngoài, một hoặc nhiều mặt cắt công trình, các quyết định ban đầu về cửa ra vào và cửa sổ, bản mô tả phác thảo về vật liệu, và việc phối hợp với các tư vấn kết cấu và MEP khi cần.

Bạn cũng có thể nhận được các góc nhìn 3D cập nhật hoặc bản render, dù không phải dự án nào cũng có. Một số kiến trúc sư cung cấp định hướng hoàn thiện chi tiết hơn cho khu bếp, phòng tắm, sàn hoặc phần ốp mặt ngoài. Dự án thương mại có thể bao gồm thêm thông tin về công năng sử dụng, luồng di chuyển và các quyết định về bố cục liên quan đến quy chuẩn.

Bộ hồ sơ này thường đủ chi tiết để hỗ trợ cuộc trao đổi về chi phí theo hướng có căn cứ hơn. Tuy nhiên, nó không phải lúc nào cũng giống hệt bộ hồ sơ xin phép. Các bản vẽ sẵn sàng nộp xin phép thường xuất hiện sau đó, sau khi phát triển thiết kế được phê duyệt và đội ngũ chuyển sang giai đoạn lập hồ sơ thi công.

Nếu bạn đang thuê kiến trúc sư, giai đoạn phát triển thiết kế là thời điểm phù hợp để làm rõ quy trình và kỳ vọng. Hãy hỏi hiện tại cần phải ra những quyết định nào, phần nào có thể chờ lại, và bạn sẽ nhận được thông tin gì ở cuối giai đoạn này. Hãy hỏi cách họ phối hợp với các tư vấn kết cấu và MEP, và liệu họ có dự kiến phản hồi về chi phí trong giai đoạn này hay không.

Cũng rất đáng để hỏi cách họ đang kiểm tra các vấn đề về phân vùng (zoning) và quy chuẩn địa phương. Ví dụ, nếu khu đất của bạn gặp vấn đề về khoảng lùi, giới hạn mật độ xây dựng trên lô đất (lot coverage) hoặc tỷ lệ diện tích sàn (thường được gọi là FAR), bạn nên biết sớm. FAR là quy tắc giới hạn lượng tổng diện tích sàn có thể xây trên một thửa đất so với diện tích của lô đất.

Cuối cùng, hãy hỏi việc xử lý các thay đổi được thực hiện như thế nào. Nếu bạn yêu cầu chỉnh sửa lớn sau khi hoàn tất phát triển thiết kế, điều đó có thể ảnh hưởng đến phí và tiến độ. Giao tiếp rõ ràng ở đây có thể giúp tránh bực bội về sau.

Nếu bạn vẫn đang tìm đúng chuyên gia, Studio Northing là một dịch vụ miễn phí giúp bạn tìm và ghép đúng một kiến trúc sư được cấp phép cho dự án của mình. Bạn có thể tìm hiểu thêm về các loại dự án phổ biến trên mục services, đọc các bài viết thực tiễn trong guides, hoặc get matched khi bạn đã sẵn sàng.

Cách đơn giản để hình dung toàn bộ quy trình là: ý tưởng ban đầu, sau đó phát triển thiết kế, rồi đến bản vẽ kỹ thuật cuối cùng. Giai đoạn đầu khám phá hướng đi. Phát triển thiết kế kiểm tra và hoàn thiện hướng đó. Giai đoạn tiếp theo chuyển nó thành bộ bản vẽ được phối hợp đồng bộ để phục vụ xin phép, định giá hoặc thi công.

Không phải dự án nào cũng đi theo đúng các bước giống nhau. Một dự án cải tạo nhỏ có thể tiến nhanh. Một ngôi nhà theo thiết kế riêng, ADU (nhà ở bổ sung) hoặc không gian thương mại có thể cần nhiều phối hợp hơn và nhiều vòng rà soát hơn. Một số thành phố cũng yêu cầu rà soát quy hoạch hoặc phân vùng trước khi đơn xin phép có thể được xem xét tiếp.

Vì mỗi dự án đều khác nhau, bạn nên làm việc với một kiến trúc sư được cấp phép, người hiểu rõ bối cảnh tại bang và địa phương. Studio Northing không cung cấp tư vấn về kiến trúc, kỹ thuật hay pháp lý, nhưng chúng tôi giúp kết nối chủ nhà và doanh nghiệp với các kiến trúc sư được cấp phép trên toàn nước Mỹ. Hãy luôn kiểm tra giấy phép hành nghề kiến trúc của kiến trúc sư và hỏi họ tiếp cận loại dự án của bạn như thế nào.