Mất bao lâu để xin được giấy phép xây dựng?

Không có một mốc thời gian quốc gia duy nhất cho giấy phép xây dựng tại Mỹ. Mỗi thành phố hoặc quận/hạt có quy trình thẩm định riêng, nhân sự riêng, mức tồn đọng hồ sơ (backlog) riêng và các quy định riêng. Cập nhật nhỏ bên trong công trình thường tiến độ nhanh hơn nhiều so với việc xây nhà mới, xây thêm phần công trình, nhà ở phụ (ADU) hoặc dự án thương mại.

Về phạm vi mang tính giáo dục, việc thẩm định một hồ sơ xin giấy phép tương đối đơn giản có thể mất khoảng 2 đến 8 tuần ở một số khu vực pháp lý. Một dự án dân dụng có mức độ phức tạp hơn thường mất 2 đến 6 tháng. Các dự án liên quan đến vướng mắc về quy hoạch (zoning), thẩm định di sản/historic, thẩm định môi trường hoặc cần nhiều cơ quan phê duyệt có thể mất lâu hơn.

Lý do lớn nhất khiến tiến độ kéo dài không phải lúc nào cũng là do chính thành phố. Tình trạng chậm trễ thường đến từ bản vẽ chưa đầy đủ, các yêu cầu chỉnh sửa do người thẩm định đưa ra, thiếu thông tin từ các đơn vị tư vấn, hoặc việc chủ sở hữu thay đổi sau khi nộp hồ sơ.

Trước hết là phạm vi dự án. Công việc mang tính thẩm mỹ có thể không cần mức độ thẩm định tương tự như các thay đổi kết cấu, xây dựng thêm diện tích, xây nhà mới, cải tạo cho người thuê hoặc các dự án thay đổi công năng sử dụng/loại hình chiếm dụng. Công việc thương mại thường phải qua thẩm định nhiều hơn vì các hạng mục về an toàn tính mạng, khả năng tiếp cận và hệ thống cơ điện (MEP) có thể phức tạp hơn.

Chất lượng bộ hồ sơ xin giấy phép cũng rất quan trọng. Bản vẽ sẵn sàng cho giấy phép là các kế hoạch được nộp cho thành phố để thẩm định. Nếu bản vẽ thể hiện rõ kích thước, thông tin theo quy chuẩn, ý đồ kết cấu và sự phối hợp hệ thống, người thẩm định thường có thể phản hồi hiệu quả hơn. Nếu thiếu các hạng mục quan trọng, thành phố có thể đưa ra ý kiến và tạm dừng thẩm định cho đến khi bản vẽ đã chỉnh sửa được nộp lại.

Các yêu cầu địa phương cũng có thể làm tăng thời gian. Một số dự án cần thẩm định quy hoạch trước khi kiểm tra bản vẽ xây dựng. Một số khác có thể cần các phê duyệt liên quan đến kết cấu, hạ tầng dân dụng (civil), năng lượng, phòng cháy chữa cháy, y tế, tiện ích, khu vực ngập lụt (flood zone) hoặc di sản/historic. Ở một số nơi, các thẩm định đó diễn ra cùng lúc. Ở nơi khác, chúng diễn ra lần lượt từng bước.

Trước khi nộp đơn xin giấy phép, thường có giai đoạn thiết kế và lập hồ sơ. Giai đoạn này có thể mất vài tuần cho một dự án nhỏ hoặc vài tháng cho dự án lớn hơn. Kiến trúc sư của bạn có thể bắt đầu với thiết kế khái quát (schematic design), nghĩa là các bố cục và ý tưởng ban đầu, rồi phát triển các bản vẽ cần thiết để định giá, phối hợp và nộp xin giấy phép.

Sau khi nộp hồ sơ, thành phố thường thực hiện bước kiểm tra tiếp nhận (intake check) để xác nhận hồ sơ đã đầy đủ. Sau đó, người thẩm định xem xét bản vẽ về quy hoạch (zoning), quy chuẩn xây dựng (building code), an toàn tính mạng và đôi khi cả các hạng mục kết cấu, năng lượng, hệ thống cấp thoát nước, cơ khí (mechanical) và điện. MEP là viết tắt của mechanical (cơ), electrical (điện) và plumbing (cấp thoát nước).

Hầu hết các dự án đều nhận ý kiến phản hồi ít nhất một lần. Kiến trúc sư của bạn và các đơn vị tư vấn sẽ trả lời bằng các bản chỉnh sửa, sau đó bộ hồ sơ lại được gửi đi để thẩm định lần tiếp theo. Khi đã giải quyết xong các ý kiến và thanh toán các khoản phí, giấy phép có thể được cấp. Tùy theo khu vực pháp lý, bước cuối cùng này có thể diễn ra nhanh hoặc cần thêm thời gian.

Đây cũng là một lý do vì sao nên thuê một kiến trúc sư được cấp phép (licensed) có kinh nghiệm với loại dự án của bạn và hiểu cách thức thẩm định tại địa phương. Nếu bạn muốn được hỗ trợ, chúng tôi ghép bạn với các kiến trúc sư được cấp phép cho dự án của bạn. Studio Northing là dịch vụ ghép nối miễn phí, không phải công ty kiến trúc.

Vướng mắc về quy hoạch (zoning) là nguyên nhân chính gây chậm tiến độ. Quy hoạch quy định các nội dung như khoảng lùi (setback), chiều cao, tỷ lệ che phủ lô đất, chỗ đậu xe và mục đích sử dụng. Khoảng lùi là khoảng cách bắt buộc giữa công trình và ranh giới lô đất. Nếu thiết kế không đáp ứng các quy định đó, bạn có thể cần chỉnh sửa hoặc phải đi theo một quy trình phê duyệt riêng.

Các thay đổi kết cấu cũng có thể làm chậm tiến trình. Việc tháo dỡ tường, tăng diện tích, thay đổi hệ khung mái hoặc xây dựng ở các khu vực dễ có động đất, gió mạnh hoặc ngập lụt thường cần thêm sự phối hợp. Nếu dự án cần kỹ sư (engineering), việc thẩm định giấy phép có thể phụ thuộc vào việc thông tin đó phải đầy đủ và nhất quán trên toàn bộ bộ hồ sơ.

Các nguyên nhân chậm trễ thường gặp khác gồm: thay đổi do chủ sở hữu đề xuất sau khi nộp hồ sơ, hồ sơ thông tin lô đất không rõ ràng, phần việc hiện hữu làm khi chưa được cấp phép, thiếu tài liệu về năng lượng, và phản hồi chậm từ các đơn vị tư vấn. Ở các thành phố đông đúc, chỉ riêng backlog cũng có thể làm tăng thêm vài tuần.

Nếu bạn đang ở giai đoạn lên kế hoạch sớm, trang dịch vụ của chúng tôi giải thích các loại dự án mà kiến trúc sư hỗ trợ, và trang hướng dẫn của chúng tôi đề cập các chủ đề liên quan bằng ngôn ngữ đơn giản, dễ hiểu.

Trước tiên, hãy xác nhận thành phố của bạn thực sự yêu cầu gì cho loại dự án của bạn. Quy định khác nhau theo tiểu bang và thành phố, và thậm chí các thị trấn lân cận có thể xử lý cùng một loại dự án theo cách khác nhau. Kiểm tra xem có cần thẩm định quy hoạch trước không, có cần kỹ sư hay không và có các lớp/biện pháp chồng lấn của khu dân cư, ven biển, vùng ngập hoặc di sản/historic hay không.

Chọn một kiến trúc sư được cấp phép thường xuyên làm các dự án tương tự. Kinh nghiệm không loại bỏ hoàn toàn khả năng bị yêu cầu bổ sung ý kiến trong quá trình nộp hồ sơ, nhưng có thể giúp giảm bớt các vấn đề có thể tránh được. Việc xác định phạm vi dự án sớm cũng rất hữu ích để tránh các thay đổi lớn đối với kế hoạch sau khi đã nộp bộ hồ sơ xin phép.

Thu thập các thông tin cơ bản về lô đất trước khi thiết kế đi quá xa. Có thể bao gồm bản đồ đo đạc (survey), bản vẽ hiện trạng nếu có, ảnh chụp, thông tin tiện ích, và bất kỳ lịch sử xin giấy phép trước đây nào. Nếu lô đất của bạn có điều kiện bất thường, chẳng hạn độ dốc lớn hoặc các quyền lối đi/quyền sử dụng (easements), hãy nêu sớm.

Chúng tôi không thể cung cấp tư vấn kiến trúc, kỹ thuật hoặc pháp lý, nhưng chúng tôi có thể giúp bạn tìm một kiến trúc sư được cấp phép cho dự án của mình. Dịch vụ ghép nối của chúng tôi miễn phí để sử dụng, và bạn có thể kiểm tra giấy phép hành nghề của kiến trúc sư theo từng tiểu bang trước khi tiến hành.

Thật hợp lý nếu xem thời gian xin giấy phép như một khoảng dao động, không phải một ngày cố định. Nếu dự án của bạn có hợp đồng với nhà thầu, hạn chót giải ngân/financing, thời điểm bắt đầu thuê (lease start) hoặc mục tiêu dọn vào (move-in), hãy dự trù thêm thời gian đệm. Kể cả với những dự án chuẩn bị tốt, vẫn có thể gặp ý kiến thẩm định hoặc backlog của cơ quan nhà nước.

Một kiến trúc sư giỏi thường có thể giúp bạn hiểu lộ trình khả dĩ, các rủi ro có thể gặp và những thông tin nào cần có trước khi nộp hồ sơ. Họ không thể kiểm soát lịch trình của thành phố, và không ai nên hứa rằng sẽ được phê duyệt vào một ngày cụ thể.

Nếu bạn chưa chắc bắt đầu từ đâu, hãy ghép nối với một kiến trúc sư được cấp phép qua Studio Northing. Chúng tôi giúp chủ nhà và doanh nghiệp trên khắp nước Mỹ tìm kiến trúc sư cho nhà ở theo thiết kế riêng (custom homes), cải tạo (renovations), xây thêm (additions), nhà ở phụ (ADUs), công việc thương mại và các bản vẽ sẵn sàng cho giấy phép.